不動産投資信託の投資法人にて、投資主が保管振替制度を利用している場合に、証券保管振替機構からの通知をもとに投資法人が作成する名簿のことです。
保管振替制度とは、上場株券の保管・受渡しの合理化を目的として、1991（平成3）年以降に実施している制度です。
すべての上場株式および投資証券がこの制度の適用を受けています。
投資主がこの保管振替制度を利用している場合に、投資証券の券面上の名義人は「証券保管振替機構」と記載されています。
この名義人名は便宜的なもので、投資法人が作成する投資主名簿上では、保管振替制度適用分については、「証券保管振替機構」が投資主とされます。
従って、実際に投資口の権利を持つ個々の投資主の住所氏名等の情報を、投資法人が管理するには、別の名簿を作成する必要があり、
このような管理目的で作成される名簿を「実質投資主名簿」といいます。
「実質投資主名簿」の作成手順は次のとおりです。
１．投資法人の規約で定める「権利確定日」までに、証券保管振替機構（および個々の投資主が取引口座を有する証券会社）が、個々の投資主の住所氏名等を、投資法人へと通知します。
２．投資法人が、振替機構（および証券会社）から通知された個々の投資主の住所氏名等の情報をもとに「実質投資主名簿」を作成します。
このようにして作成された「実質投資主名簿」に記載された投資主は、分配金を受領する権利を、および、投資主総会に出席する権利を得ます。
従って、このような実質投資主名簿によって、保管振替制度を利用する投資主は、自己の投資主としての権利行使が確実なものになります。
なお権利確定日は、各投資法人の「規約」内に規定されていますが、一般的には権利確定日とは「決算日」のことを指します。
